El mercado de oficinas de Madrid mantiene un buen ritmo de actividad durante 2026, aunque el mapa de la demanda está cambiando. Mientras el distrito financiero y el centro de la ciudad continúan siendo las ubicaciones más cotizadas, la escasez de espacios disponibles está impulsando a muchas empresas hacia zonas descentralizadas y corredores empresariales mejor conectados.
Este cambio responde a una realidad del mercado. La disponibilidad de oficinas modernas dentro de la M-30 sigue siendo muy reducida, sobre todo en el CBD, donde la tasa de vacancia apenas supera el 2,5%. Como consecuencia, cada vez más compañías amplían su búsqueda de alquiler de oficinas en Madrid hacia áreas con mayor oferta, edificios de nueva generación y rentas más competitivas.
MadBit y los corredores empresariales ganan protagonismo
Solo durante el primer trimestre del año, MatBit concentró alrededor del 40% de las operaciones registradas en las áreas descentralizadas. Sus edificios de nueva generación, su buena comunicación y sus precios más competitivos han hecho de esta zona situada en torno a Julián Camarillo, Arturo Soria y Ciudad Lineal un destino propicio para tecnológicas, firmas de servicios y compañías que requieren grandes espacios.
Otro de los polos que continúa ganando atractivo es Campo de las Naciones. La cercanía al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA y las principales vías de acceso, como la M-11, favorece la llegada de empresas internacionales y compañías con una intensa actividad comercial.
También mantienen una evolución positiva Las Tablas, Sanchinarro y Manoteras. Estas zonas ofrecen edificios de oficinas modernos, mayor disponibilidad de aparcamiento y posibilidades de crecimiento que resultan difíciles de encontrar en el centro de la capital.
La periferia consolida su atractivo
Fuera de la ciudad de Madrid, los corredores empresariales siguen atrayendo grandes operaciones. El eje de la A-1, con municipios como Alcobendas, Arroyo de la Vega y Tres Cantos, continúa siendo uno de los mercados más activos gracias a la disponibilidad de sedes corporativas y unas rentas considerablemente inferiores a las del centro.
Una situación similar se vive en el corredor de la A-6, donde Pozuelo de Alarcón, Aravaca y Las Rozas mantienen una demanda estable entre empresas que priorizan la accesibilidad, el entorno y la posibilidad de instalarse en campus empresariales.
Por su parte, el eje de la A-2, con áreas como Las Mercedes, Coslada o San Fernando de Henares, también está atrayendo compañías interesadas en reducir costes sin renunciar a una buena conexión con el aeropuerto y el resto de la región.
El centro sigue siendo el más demandado
Pese al crecimiento de estas nuevas áreas, el CBD formado por Castellana, AZCA, Nuevos Ministerios, Cuzco y Cuatro Torres continúa concentrando la mayor presión de demanda. Se trata de las ubicaciones con mayor prestigio corporativo y donde las rentas permanecen en niveles más elevados.
No obstante, la falta de oficinas disponibles limita el volumen de operaciones que pueden cerrarse. Esta situación explica que parte de la demanda termine desplazándose hacia zonas descentralizadas, donde existe una oferta más amplia.
Los datos del mercado reflejan esta evolución. Durante el segundo trimestre de 2026 se contrataron más de 112.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid, un 12% más que en el trimestre anterior. Al mismo tiempo, las áreas descentralizadas y la periferia concentraron más de la mitad de la superficie contratada en los primeros meses del año, confirmando una tendencia que previsiblemente continuará en los próximos ejercicios.
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